从1988年，七届人大宪法修正案指出，土地使用权可依照法律的规定进行转让开始，中国房地产在潮起潮落中走过了30个春秋，十年调整，在学习与摸索中蹒跚起步；十年成长，在市场经济的浪潮中一路前行；十年飞跃，在货币的潮水里扬帆远航。

30年风风雨雨，30年沧海桑田，一片片新区拔地而起，一座座高楼巍峨耸立，许多房企已消失在时光的星河里，许多房企仍旧翱翔在地产的蓝天上。从1988的土地转让制度确立，到1998的经济危机和住房分配货币化改革，2008的次贷危机和四万亿计划，直到2018的今天。在楼市的起起落落中，我国的房地产行业经历了哪些波澜壮阔的历史转折，众多的房企又经历了哪些腥风血雨呢？

1988——1998：人大立法，房产市场初步形成

1988年2月25日，国务院颁发《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，决定从1988年起，用三到五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。

虽然此前，早在1980年，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司就已成立。1984年，国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。1987年，深圳举行了第一次土地拍卖会。但都是特区特事特办的小范围试验。直到1988年4月，七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。随后《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。意味着国家正式承认土地转让的合法化，中国房地产新时代的到来了。 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，造就了中国第一批炒房者，也造成了海南后续的房地产泡沫。

1991年11月23日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发[1991]73号）。至此，我国房改从分批分期转向全国推进，房地产业也相应地向前推进。此前由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。国务院进行24个省份的房改，全国房地产拉开序幕。

1992年，南巡讲话后，许多地产企业在这一时期创立。现在我们熟知的房企如保利、碧桂园、雅居乐、绿地、建业地产、合生创展、宝能、金融街等等都在这一年出现，房地产进入阶段性火热期。

1993年，由于各行各业都大搞房地产开发，过多的社会资源流向房地产业，房地产开发投资超越了宏观经济的发展水平，远远高于国民经济的增长， 1993年国民经济增长13.5%，同期房地产开发投资增长高达165%，是经济增长速度的12.2倍，出现了严重的“房地产过热”的问题。其中海南最为突出，其房价在1993年达到了7500元/平方米的顶峰。比1988年增长超过4倍。总人数不过65万的海南出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。 6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。海南房地产泡沫破灭，全省“烂尾楼”达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。

1994年初，《人民日报》发表评论员文章《防止房地产业盲目发展》。

1995年底，在房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。政府一方面进一步控制投资规模，严格控制高端房地产项目开发；另一方面着手促进商品房销售，解决一些地区空置房严重的问题。

1996年房地产行业出现了全面亏损的状态。

1997年亚洲金融危机爆发，由泰国蔓延至马来西亚、新加坡、日本、韩国等国，东南亚经济一片萧条。受此影响，中国出口严重下降，库存猛增，消费萎缩。房地产业受金融风暴影响。香港首当其冲，楼市大幅降温。海口等不少沿海城市也受到波及，“烂尾楼”大量出现，中国房地产行业濒临崩溃。内忧外患，经济严重低迷，唯一的出路，就是启动内需，释放当时高达5万亿居民存款的消费潜力。

1998年，中止福利分房，开始货币化分配。

1988-1998年的十年，是我国房地产的初始阶段，城镇化水平较低。房地产以沿海、中心城市开发为主，相关政策、法律、规划都处于探索和调整阶段，城镇化率每年以0.5%-0.6%的速度缓慢增长，福利分房仍占主导地位，商品房市场化机制未完善。

1998——2008 市场改革 分配制改为货币化

1998年7月3日，随着金融危机的蔓延，政府开始实施救市，中央发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，宣布全面终止福利分房。同时，住房分配货币化正式启动。全面开启住宅商品化的时代。这不仅意味着中国住房体制的改革，更是中国人居住生活方式的分水岭。这一年，中国的城市化率只有30%，农村收入不到城市的1/3，98年房改，作为中国房地产市场化全新十年的重要转折点，98房改开启了中国也是人类历史上最大规模的城乡居民迁徙进程，从这一年起，中国的城市化进入了快速发展的轨道，也带动了房价的一路上涨。许多单位抢购住房分给职工，全国的地产库存尽数去化。

1999年3月北京春季房地产展示交易会上，个人购房首次代替单位购房成为市场主流。

2000年6月24日由“中城房网”（中城联盟） 在上海国际会议中心发起了一次住宅观念和实践创新的“新住宅运动”大型研讨会。

2001年，供需关系开始失衡，北京房价3个月内的涨幅就达到97%，“温州炒房团”这个在后来名震大江南北的新名词第一次出现。157个温州人在上海3天买走了100多套房子。政府开始整顿调控房地产。

2002年发布“217号文”。从土地供应、住房结构和市场等方面进行调控，房价上涨速度减缓，

2003年6月，央行印发“121号文”，严控房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。首次推出了提高二套房首付，利率上浮等调控措施。全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，效果显著，一直高烧不退的房价被控制下来。然而，随着经济增长率的下滑，出于保增长的考虑，国务院18号文件明确提出，将房地产行业作为国民经济的支柱产业。房价止跌反弹。

2004年，同比涨幅达到14.4%。国土资源部、监察部联合下发“71号令”，要求所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，史称“831大限“。

2005年，在房价的上涨引起重视，国务院推出“国八条”，提出采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。要求各地政府要重视房价调控，保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房。但当年市场涨幅仍高达12%。

2006年国务院九部委颁布关于调控房地产市场的六条政策，称为“国六条”。首次提出90/70的户型政策，遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。房价上涨速度下降，同比上涨6%。

2007年，北京商品房预售均价首次突破万元，达到12479元/平米。央行，银监会下发《关于加强商业地产信贷管理的通知》。要求二套房首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制开发贷。

2008年我国房地产开发企业达到8万家，是2000年的3.2倍，年均增加七千多家。

1988-2008的十年，是房地产市场化，商品房逐渐取代福利房的阶段，同时伴随着房价的不断上涨和调控政策的不断变化，这一阶段各地房地产仍以本地开发商为主，全国性的房企也主要布局在一二线城市，得益于实体经济的高速发展，人口红利的逐渐显现，以及中国加入世贸之后外资的投入，整体房价基本实现了稳步上涨。

2008——2018 黄金十年，万亿大潮推动地产高峰

2008年9月，国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落，出口下滑，为促进经济平稳较快增长，避免经济硬着陆。中央推出应对危机的一揽子计划，即“四万亿计划"。11月1日，加强了税收优惠政策管理等措施，降低住房交易税费。12月21日，国务院办公厅出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，又称国十三条。

2009年5月，由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来，加强房地产开发企业的土地增值税征收管理。

2010年1月10日，国十一条颁布，即《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。开始针对二套房进行相应调控，首付不得低于40%，但房价继续上涨。4月，房价仍持续飙升，中央连续发文，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房，国务院出台新国十条，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。9月，中央颁布房地产新政，暂停发放第三套房贷、部分城市限购房套数、推进房产税改革试点、囤地捂盘房企将停发股票债券不予贷款等。楼市限购大幕拉开后，市场迎来了洗牌，许多中小房企在调控中离场消失。

2011年1至6月，万科斥资46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业。1月26日，新国八条出台，首套房商业贷款的首付为30%，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，第三套及以上住房不发放商业贷款。2月起，多次上调基准利率和存款准备金率，并开始对二三线城市进行限购，开始房产税试点。

2012年，十八大指出，加强保障性住房建设和管理，3600万套保障房登场。住房信息系统联网。

2013年2月，新国五条出台，商品住房限购措施更为严格，加强了市场监管。3月，国务院办公厅明文规定：对出售自有住房按规定征收20％个人所得税。9月起，全国45个城市共出现总价及单价地王67个，堪称“地王年”。11月20日，国务院决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。

2014年2月，楼市库存严重，房价逐步进入盘整期，全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行停止二套房贷。在信贷收紧、销售下滑的楼市调整年，利率上浮、房贷审批缓慢使房企资金链紧缩，成交量急速萎缩， 浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、湖北武汉、陕西神木等地，多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，中小房企在2014年的楼市调整中“破产倒下”了一大批。全国主要城市房价集体下跌，在房地产交易量急速萎缩的情况下，地方政府纷纷开始救市，除北上广深外，各地取消住房限购政策。同时，部分大型房企借机并购中小房企，也造就了后面两年龙头房企的规模扩张。

2015，“去库存”政策出台、信贷重新进入宽松轨道，央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调为4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%。改善性需求大量释放，一二线城市的成交量和房价快速上涨，土地市场也“一路飙升”。

2016年上半年持续降准、降息、降税、降首付，楼市成交高涨。量价齐升，在成交带动下，地方政府债务危机逐渐得到缓解，去库存任务基本完成。为防止房价过快上涨，9月，北京推出“京八条”，拉开年内最强调控的序幕。10月，国务院严打首付贷。同年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。

2017年房地产市场到达新的历史高点，但随着围绕“房住不炒”定位的信贷紧缩、“四限”扩围等调控政策全面升级，政府工作报告中提出因城施策、分类调控，“加快建立和完善房地产长效机制”，这距离“长效机制”第一次提出已经过去12年。3月25日，厦门市对商品住宅出台了“限售”政策，标志着“供给端”楼市调控的展开。随后全国多地楼市相继推出限售政策，房地产市场逐步回归理性。

2008-2017年的十年，在信贷整体宽松，去库存、棚改货币化的政策支持下，楼市急速向上，这是房地产高速扩张的黄金十年，许多房企得到迅猛发展，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流，龙头房企在楼市调控波动中抓住机遇并购，实现了千亿、万亿目标。

2018、房住不炒，租售并举，调控频发，二次房改

2018年1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法.

2018年3月28日，深圳“三价合一”政策正式落地。

2018年5月14日，住房城乡建设部与财政部、人民银行、公安部四部门近日联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，要求优先支持提取住房公积金支付房租，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。

2018年6月5日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》 计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。称“二次房改”

2018年6月18日，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

2018年6月24日，西安发布楼市新政，暂停向企事业单位及其他机构销售住房。之后长沙、杭州也相继出台政策，暂停企事业单位购买住房。

2018年6月28日，香港出台一手房空置税，空置税为评估年租金2倍。

三十年过去了，这是中国房地产起步、成长、腾飞的30年，作为中国经济的支柱产业，房地产以其广泛的关联性，对钢铁、水泥等多个行业的带动作用，促进了中国经济的高速增长，带来了国家资本和地方基建的跨越式前进，为国家经济的腾飞做出了巨大贡献。

然而，代价也是高昂的，大量投机炒作，导致的收入分配不公，对努力和创造性的人群形成了巨大的心理打击，对底层人民构成了严重的生存压力，对实体经济造成了高昂的成本。由此引发的一系列问题，都伤害了经济的可持续发展动力。

只有打破利益的藩篱，抑制不合理的投机行为，进一步推动制度改革，为有梦想、有活力，愿意努力和创造性的人群提供劳有所得，实现梦想的机会，才能激发经济发展的内生动力，实现科技创新和持续发展